Trăiesc din avansurile primite de la clienți pentru locuințe care nu au fost date încă în folosință
O statistică întocmită recent, pe baza unei analize detaliate, de către economistul Iancu Guda scoate în evidență un detaliu sumbru. Dezvolatorii imobiliari din România sunt sufocați de datorii. Mai pe șleau spus, firmele de construcții din România au, în proporție de peste 50%, un grad de îndatorare major. Vorbim despre un procentaj de 75% în ceea ce privește îndatorarea a mai mult de jumătate din cele 253 de firme active pe piața construcțiilor din România. Ceea ce înseamnă că achiziționarea în regim de avans a unui apartament nu mai este nici pe departe una sigură. Iar cazul Nordis, dezvoltatorul intrat recent în insolvență, este elocvent pentru ceea ce se întâmplă pe piața imobiliară din România.
Anunțul șocant, care aruncă piața imobiliară din România în aer – dovedind cu prisosință șubrezenia și inconsistența unui sistem de evaluare a construcțiilor, dar și a modului în care sunt gestionate lucrările de construcție – a fost făcut de către economistul Iancu Guda. Acesta a realizat, recent – pe baza unor date financiare publice depuse în 2023 -, o analiză minuțioasă a tuturor companiilor din România care desfășoară activități în domeniul dezvoltări și al promovării imobiliare. Concluziile la care a ajuns economistul, potrivit financiarul.ro, sunt dezastruoase pentru cei care își doresc cu tot dinadinsul o locuință. Iar semnale că exact așa stau lucrurile au venit nu cu mult timp în urmă odată cu izbucnirea scandalului în care este implicat dezvoltatorul Nordis, care a intrat recent în insolvență.
Risc enorm asumat de clienți atunci când semnează promisiuni pentru achiziția unor imobile aflate în curs de execuție
Dezvoltatorii imobiliari sunt „îngropați în datorii. Aproape 50% dintre companiile active în sectorul imobiliar în 2023 înregistrau un grad de îndatorare de peste 75%, conform analizei realizate de economistul Iancu Guda. În plus, șase dintre primele șapte firme din acest sector aveau legături cu dezvoltatorul Nordis, subliniind o expunere semnificativă la riscurile financiare”, scriu cei de la financiarul.ro. citând ca sursă analiza întocmită de economistul Iancu Guda. Plecând de la o bază de date financiare, făcută publică pentru anul 2023, care cuprinde absolut toate firmele din România care activează în domeniul construcțiilor, economistul Iancu Guda a ajuns la concluzia că nu mai puțin de jumătate din totalul acestor firme este expus riscului major al insolvenței. „De foarte mult timp atrag atenția oamenilor asupra riscului enorm pe care și-l asumă atunci când semnează promisiuni pentru achiziția unor imobile aflate în curs de execuție, atunci când dezvoltatorii sunt foarte îndatorați și depind exclusiv de finanțarea de la clienți. De cele mai multe ori, aceste companii nu prezintă garanții reale clienților care au plătit avansuri în contul promisiunilor, au întârzieri în livrarea proiectelor asumate și înregistrează întârzieri la plata furnizorilor sau taxelor, implicit raportează procese în instanță deschise de diferiți creditori. Am prezentat o serie de analize, tehnici și instrumente disponibile public în câteva minute, pentru oricine, care să te ajute să faci toate aceste verificări. Articolele, postările sau emisiunile mele se găsesc în spațiul public, arhive online sau social media”, a punctat economistul în începutul dizertației sale despre „neajunsurile” extreme din domeniul construcțiilor.
Experiența NORDIS, un duș rece de trezire și conștientizare a riscurilor
Convingerea economistului Iancu Guda este aceea că totul pleacă de la modul precar în care clienții privesc investiții de ordinul a zeci de mii de euro în avansuri pentru locuințe, fără o minimă verificare a bonității financiare și a solvabilității pe piață a respectivei firme cu care încheie contractul de achiziționare a locuinței. „Din păcate, există oameni care nu investesc câteva minute pentru aceste verificări esențiale, dar preferă să plătească zeci de mii de euro avansuri pe baza unor simple promisiuni fără garanții din partea dezvoltatorilor imobiliari, crezând cu naivitate în campaniile excelente de marketing, broșurile și promisiunile pentru „luxul pe care și-l permite orice român” pentru o viață mai bună. Sper ca experiența NORDIS să fie un duș rece de trezire și conștientizare a riscurilor pentru toți cei care au de gând să cumpere un imobil aflat în curs de execuție. În același timp, sper ca acest caz nu va duce oamenii către extrema cealaltă: să nu mai aibă încredere în nimeni și nimic. Ambele extreme sunt păguboase, echilibrul este cheia. De aceea, este important să facem analiza financiară preliminară a fiecărui dezvoltator imobiliar înainte să semnăm orice document, în baza rapoartelor financiare disponibile la o simplă căutare pe Google”, a afirmat recent economistul Iancu Guda.
Lista neagră a datornicilor din construcții
Iancu Guda a întocmit, în cadrul aceleași analize, și lista primilor 10 cei mai mari datornici din sectorul afacerilor imobiliare, prilej cu care a reliefat faptul că primele șase poziții sunt ocupate de firme care au legătură cu Nordis. Oficiul de stiri îți prezintă AICI lista celor 253 de companii cu venituri care depășesc 1 milion de euro pe parcursul anului 2023 și care înregistrează un grad de îndatorare mai mare de 75% în sectorul dezvoltatorilor imobiliari.
Sfaturile economistului Iancu Guda pentru evitarea riscurilor majore la achiziționarea în avans a unui imobil
„Verificați activele și gradul de îndatorare. Cu cât datoriile sunt mai mari și activele sunt mai mici, cu atât riscurile companiei cresc. În aceste cazuri, sunt necesare garanții concrete și executabile pentru orice plată în avans făcută de clienți. Indiferent de promisiunile contractuale, trebuie să verificați sursa acestor garanții. Examinați structura datoriilor. Cu cât dezvoltatorii se bazează mai mult pe avansurile clienților și mai puțin pe capitalul propriu sau credite bancare, cu atât riscul este mai ridicat. Companiile solide au o capitalizare de minimum 30% din fonduri proprii și au acces la credite bancare. Structura financiară ideală presupune o treime din fonduri proprii, o treime din împrumuturi bancare și maximum o treime din avansuri de la clienți”, își avertizează economistul, în postări pe rețele de socializare, publiocul urmăritor, interesat de achiziția unei locuințe în regim de avans.
Capcane pentru naivi a dezvoltatorilor imobiliari din România sufocați de datorii
El mai punctat, potrivit finaciarul.ro, că, înainte de a semna documentele pentru obținerea, cu plați făcute în avans, a unei locuințe aflată în stadiul de execuție, este esențial să „(…) analizați întregul grup de companii asociate prin acționari sau administratori comuni. Uneori, o firmă poate avea indicatori financiari buni, dar întregul grup să fie expus la riscuri mari. În același timp, o companie cu dificultăți financiare într-un proiect poate avea o situație financiară solidă la nivelul întregului grup. Verificați comportamentul de plată. Companiile cu incidente de plată, procese judiciare sau datorii fiscale achitate cu întârziere prezintă un risc crescut și nu oferă încredere. Examinați calitatea lucrărilor. Este recomandat să solicitați acces la șantierul în construcție pentru vizite tehnice, însoțit de un inginer constructor care să confirme că lucrările respectă standardele contractuale. Alternativ, puteți verifica alte proiecte finalizate de dezvoltator, vizitându-le și discutând cu locatarii despre eventualele probleme întâmpinate (defecțiuni apărute după mutare, frecvența și gravitatea acestora, precum și respectarea termenelor contractuale). De obicei, cei nemulțumiți își exprimă clar dezamăgirile”, îi sfătuiește Iancu Guda pe cei care doresc să obțină o locuință, aflată încă în regim de execuție, cu plata în avans.
CITEȘTE ȘI:
Unde se află cele mai scumpe case și apartamente din România. Situația prețurilor la chirii
